Дом признали аварийным: что делать собственнику

Что считается аварийным домом

Статус получает только многоквартирный дом целиком

Аварийным признается многоквартирный дом, у которого капитальные конструкции деформированы или повреждены, потеряли прочность из-за износа либо внешнего воздействия: пожара, взрыва, землетрясения, просадки грунта, чрезвычайной ситуации. Находиться в таком здании опасно для жизни и здоровья.

Основания для признания дома аварийным перечислены в пунктах 34, 36, 38 положения, утвержденного постановлением правительства № 47 от 28.01.2006. Это ненадлежащее техническое состояние, расположение на территории с риском оползней, селевых потоков, снежных лавин или ежегодных подтоплений, риск разрушения от техногенной аварии, повреждение несущих конструкций.

Отдельную квартиру признать аварийной нельзя. Статус аварийного получает только многоквартирный дом целиком. Помещения в таком доме относятся к непригодным для проживания.

Как проходит признание дома аварийным

Заявление, сроки рассмотрения и решение администрации

Процедуру запускает заявление в межведомственную комиссию при местной администрации. Подать его вправе собственник помещения, наниматель или иной правообладатель. Форма документа на федеральном уровне не утверждена, бланк может разработать орган власти.

К заявлению прилагаются документ о праве на жилье, если помещение не зарегистрировано в ЕГРН, заключение специализированной организации, проводившей обследование дома, и жалобы жильцов при наличии. Документы направляются нарочно, почтой, через Госуслуги или МФЦ.

Комиссия рассматривает материалы 30 календарных дней. Если дом поврежден из-за чрезвычайной ситуации, срок сокращается до 20 дней. По итогам выдается заключение о наличии оснований для признания дома аварийным и подлежащим реконструкции или сносу. Экземпляр заключения направляется заявителю в течение трех дней после подписания.

На основании заключения местная администрация или власть региона в течение 30 дней принимает решение о признании дома аварийным и издает распоряжение о сроках расселения. При повреждении дома из-за ЧС срок сокращается до 10 дней. Заявитель получает копии решения и распоряжения в течение пяти дней после оформления.

Что положено собственнику квартиры

Денежное возмещение или другое жилье

Квартиры в доме, признанном аварийным, подлежат изъятию для муниципальных нужд. Порядок обеспечения прав собственника установлен статьей 32 ЖК РФ.

Собственник вправе получить денежное возмещение. В его состав входит рыночная стоимость помещения, доля в праве на общее имущество дома, включая земельный участок, и убытки, причиненные изъятием. К убыткам относятся расходы на переезд, временный наем другого жилья, поиск нового помещения, оформление права собственности, досрочное завершение обязательств перед третьими лицами.

Судебная практика допускает компенсацию расходов на услуги агентства недвижимости по подбору жилья и оформлению договора купли-продажи. Отдельно можно требовать возмещение за непроизведенный капитальный ремонт. Это следует из раздела II обзора президиума ВС РФ от 29.04.2014.

Вместо денег собственник может получить другое жилье. Такая замена допускается только по соглашению с собственником, с зачетом стоимости предоставляемого помещения в выкупную цену. Если новое жилье дешевле изымаемого, собственнику выплачивается разница. Если дороже, разницу оплачивает собственник по соглашению сторон.

Ключевое значение имеет включение дома в региональную адресную программу переселения. Если дом в программу не включен, собственник по общему правилу получает только денежное возмещение. Исключение установил Конституционный Суд РФ в постановлении № 20-П от 25.04.2023: малоимущие собственники, состоящие на учете как нуждающиеся в жилье, и собственники единственного пригодного для проживания помещения обеспечиваются равнозначным благоустроенным жильем по договору социального найма без оплаты возмещения.

Отдельное правило действует для тех, кто приобрел квартиру после признания дома аварийным. Размер возмещения для такого собственника не может превышать стоимость приобретения помещения. Исключение сделано только для наследников.

Что положено нанимателю по социальному найму

Равнозначное благоустроенное помещение в том же населенном пункте

Нанимателю, занимавшему помещение по договору социального найма, предоставляется другое жилье на тех же основаниях. Помещение должно быть благоустроенным, равным по общей площади ранее занимаемому и находиться в том же населенном пункте. Переезд в другой населенный пункт возможен только с согласия нанимателя.

Правило закреплено в статьях 86 и 89 ЖК РФ. Жилая площадь, принадлежащая нанимателю или членам его семьи на праве собственности, при выселении из аварийного дома учету не подлежит.

Можно ли признать непригодным частный дом

Иной статус и иные основания

Частный дом не признается аварийным в том же порядке, что многоквартирный. Постановление № 47 от 28.01.2006 регулирует признание аварийным именно многоквартирного дома. Частный дом относится к жилым помещениям и может быть признан непригодным для проживания.

Основания перечислены в пунктах 5, 8, 33 положения, утвержденного постановлением правительства № 47 от 28.01.2006. Это вредные факторы среды обитания, угрожающие жизни и здоровью: ненадежность конструкций и фундамента из-за давности эксплуатации или ЧС, изменение микроклимата, наличие опасных веществ, превышение радиации, шума, вибрации, электромагнитных полей, расположение на территории с риском неблагоприятных погодных явлений или техногенной аварии.

Процедура признания частного дома непригодным для проживания аналогична процедуре признания многоквартирного дома аварийным.

Что происходит после решения о сносе

Требование о сносе, изъятие участка и помещений

Признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления собственникам требования о сносе или реконструкции в разумный срок. Если собственники не выполнили требование, орган местного самоуправления принимает решение об изъятии земельного участка и каждого жилого помещения в доме.

Изъятие оформляется соглашением с собственником. В соглашении определяются размер возмещения, порядок выплаты, сроки изъятия. Если собственник не согласен с предложенными условиями, спор о размере выкупной цены разрешается в судебном порядке. Рыночная стоимость определяется по нормам Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Несоблюдение администрацией процедуры изъятия не освобождает ее от обязанности выплатить возмещение. Судебная практика исходит из того, что снос дома без решения вопроса о выплате собственнику не лишает его права требовать компенсацию.