Купил участок, а там охранная зона газопровода: что делать, если в выписке ЕГРН ограничений нет

Как один документ показал два противоположных ответа

Текстовая часть выписки ЕГРН и графический план разошлись

В сентябре 2023 года покупатели приобрели два земельных участка в Калужской области. В договорах продавец прямо гарантировал отсутствие ограничений использования земли. После сделки покупатели обратились за градостроительными планами и обнаружили, что участки находятся в охранной зоне и зоне минимальных расстояний от газопровода. Строительство на таких участках запрещено.

Продавец возражал против расторжения договоров и ссылался на выписку ЕГРН. В текстовой части документа действительно было указано, что ограничения отсутствуют.

Текстовая часть выписки отрицала ограничения, графическая показывала охранную зону с номером и расшифровкой. Обозначения присутствовали и в более ранних выписках.

Почему суд не принял ссылку на выписку ЕГРН

Суд запросил у Росреестра даты внесения зон в реестр

Суд запросил у Росреестра сведения о датах внесения зон в реестр. Это позволило установить, какая информация была доступна продавцу до перепродажи. Выяснилось, что сведения об ограничениях содержались в документах, которыми продавец располагал.

Суды пришли к выводу, что продавец не мог не знать об ограничениях. Договоры расторгли, деньги взыскали. Апелляция и кассация оставили решение в силе. Дело № 2-407/2025, кассация № 88-10705/2026.

Суд сопоставил текстовую часть выписки с графическим планом и датами внесения сведений в реестр. Противоречие внутри одного документа не стало основанием для освобождения продавца от ответственности.

Что говорит статья 37 Земельного кодекса

Обязанность продавца сообщать об ограничениях и позиция Верховного Суда

Статья 37 Земельного кодекса обязывает продавца сообщать покупателю имеющуюся у него информацию об ограничениях. Специальные последствия пункта 3 этой статьи связаны с предоставлением заведомо ложных сведений.

Верховный Суд в определении № 38-КГ19-1 от 2019 года указал: нельзя автоматически возлагать на продавца риск неизвестных ему публичных ограничений. Необходимо исследовать его осведомлённость.

Если заведомая ложность предоставленных сведений не доказана, оснований для применения специальных последствий пункта 3 статьи 37 ЗК РФ нет. Но остаётся договор и его условия.

Гарантия в договоре и добросовестное заблуждение продавца

Сообщить известные сведения и гарантировать отсутствие ограничений - разные обязательства

Сообщить покупателю известные сведения и прямо гарантировать отсутствие ограничений - разные обязательства. Возникает вопрос: означает ли такая гарантия, что продавец принял на себя риск, даже если сам не знал о проблеме.

Здесь применяются общие положения ГК РФ о нарушении договора, согласованных свойствах имущества и заверениях об обстоятельствах: статьи 450, 557 и 431.2.

Практика по гарантиям в типовых договорах между гражданами не сформирована. Суды чаще оценивают, читал ли продавец графическую часть выписки, чем буквальное значение гарантии. Если продавец добросовестно заблуждался относительно ограничений, но письменно гарантировал их отсутствие, вопрос о его ответственности решается с учётом конкретных обстоятельств.

Как проверить участок перед покупкой

Графическая часть выписки и дополнительные документы

Даже прямому текстовому указанию в ЕГРН на отсутствие ограничений нельзя доверять безоговорочно. Стоит смотреть графическую часть выписки и дополнительные документы, особенно если участок покупается под строительство.

Охранные зоны газораспределительных сетей устанавливаются Правилами охраны газораспределительных сетей, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878. Вдоль трасс наружных газопроводов охранная зона составляет 2 метра с каждой стороны газопровода. Строительство объектов жилищно-гражданского и производственного назначения в охранной зоне запрещено.

Зоны минимальных расстояний до магистральных газопроводов могут считаться установленными нормативными актами, даже если сведения о них ещё не внесены в ЕГРН. Верховный Суд подтверждал эту позицию в определении № 302-ЭС22-23313 от 28 марта 2023 года.

Перед сделкой запрашиваются градостроительный план земельного участка, сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности и заключение кадастрового инженера о пересечении границ участка с зонами с особыми условиями использования территории.

Что делать, если ограничения обнаружены после сделки

Установление зоны на дату покупки и осведомлённости продавца

Сначала устанавливается, существовала ли зона на дату покупки и насколько существенно она ограничивает использование участка. Затем выясняется, знал ли продавец об ограничениях или должен был знать о них. Если продавец располагал документами с обозначением зоны, суд может признать его осведомлённым. В описанном деле именно это стало основанием для расторжения договоров и взыскания денег.

Заявление в Росреестр не гарантирует внесения сведений о зоне. Отказы обжалуются, а координаты запрашиваются у владельца газопровода, который обязан их предоставить, но не всегда делает это добровольно. Собственник газопровода обязан обеспечивать внесение сведений о зоне в реестр.

При подтверждении ограничений возможны требования об уменьшении покупной цены либо о расторжении договора с возвратом денег и возмещением убытков. Исход зависит от доказанности осведомлённости продавца и существенности ограничений для использования участка.