Сособственник нежилого здания не согласен с порядком пользования общим имуществом: позиция Верховного Суда

Суть позиции Верховного Суда

Несогласие одного из сособственников не отменяет сложившийся порядок автоматически

В пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2026) сформулировано правило: несогласие одного из сособственников с порядком использования общего имущества в нежилом здании, который сложился между участниками общей собственности и длительное время ими соблюдался, не является безусловным основанием для изменения этого порядка судом. Позиция основана на Определении № 305-ЭС25-13294.

Спор возник между двумя собственниками нежилых помещений. Один из них с согласия другого разместил на фасаде здания вывески своих арендаторов. Позднее второй собственник отозвал согласие и потребовал демонтировать конструкции. Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали.

Верховный Суд с таким подходом согласился. Решающим стало то, что порядок размещения вывесок сложился фактически, действовал длительное время и не был произвольным: он подчинялся публично-правовому регулированию, установленному законодательством субъекта Российской Федерации.

Почему суд не обязан менять сложившийся порядок

Три фактора и оценка поведения сторон

По пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. При разрешении такого спора суд учитывает три фактора: фактически сложившийся порядок пользования, нуждаемость каждого из сособственников в имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Верховный Суд добавил к этому важный акцент: последующее выражение несогласия одним из сособственников не может рассматриваться изолированно. Суд оценивает поведение этого лица в предшествующий период и правомерные ожидания других участников.

Если собственник годами не возражал против размещения вывесок, давал согласие и своим поведением подтверждал принятие сложившегося порядка, его последующее требование о демонтаже выглядит как попытка произвольно дестабилизировать баланс. Иное означало бы, что один участник общей долевой собственности может в любой момент разрушить отношения, на которые остальные полагались при организации своей деятельности.

Кого касается эта позиция

Собственники нежилых помещений и общее имущество здания

Позиция касается собственников нежилых помещений в зданиях, где общее имущество принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности. Речь о фасадах, коридорах, лестничных клетках, технических помещениях, крышах и других частях здания, которые обслуживают более одного помещения.

Практическая ситуация типична для торговых и офисных центров, производственных комплексов, складских территорий. Один собственник размещает вывеску, рекламную конструкцию или оборудование на фасаде. Другой сначала не возражает, а затем, например после конфликта или смены планов, требует всё убрать.

Отдельно Верховный Суд указал: тот факт, что часть фасада примыкает к помещениям одного из собственников и расположена под их окнами, не даёт права претендовать на эту часть фасада как на личное имущество. Фасад остаётся общим имуществом независимо от того, к чьим помещениям он примыкает.

Что это меняет на практике

Бремя доказывания и основания для изменения порядка

Одного заявления о несогласии теперь недостаточно. Раньше собственник, отозвавший согласие, мог рассчитывать на то, что суд определит порядок пользования заново, ориентируясь на доли в праве собственности. Теперь суд будет проверять, как долго действовал сложившийся порядок, кто и как его соблюдал, какие ожидания сформировались у других сособственников.

Суд учитывает фактически сложившийся порядок, нуждаемость каждого из сособственников и реальную возможность совместного пользования. Если порядок существовал годами и никто не возражал, шансы на его изменение через суд снижаются.

Сложившийся порядок можно изменить при наличии веских оснований. Какие обстоятельства могут убедить суд: порядок стал препятствовать использованию помещения, возникла новая объективная потребность, изменились внешние условия, нарушены обязательные публичные требования.

Если собственник фактически лишён доступа к общему имуществу, он вправе требовать либо предоставления части имущества в пользование, либо компенсации. При этом даже доказанное неудобство не гарантирует изменения порядка, если суд сочтёт баланс интересов сохранённым.

Порядок применения нормы

Арбитражный суд, досудебная фиксация разногласий и доказательства

Спор между сособственниками нежилого здания о порядке пользования общим имуществом рассматривается арбитражным судом. Досудебный порядок по таким спорам не обязателен, однако письменная фиксация разногласий помогает определить предмет спора: направляется предложение о соглашении с конкретным вариантом порядка пользования.

Если согласие не достигнуто, заявляется требование об определении порядка владения и пользования общим имуществом по пункту 1 статьи 247 ГК РФ. В зависимости от ситуации возможны также требования об устранении препятствий в пользовании, о демонтаже конструкции или о компенсации, если предоставить часть имущества соразмерно доле невозможно.

Бремя доказывания лежит на истце. Недостаточно заявить о несогласии. Придётся доказать конкретное нарушение: перекрыт доступ, занята часть фасада или коридора, создаются препятствия в эксплуатации помещения, изменились обстоятельства, которые делают прежний порядок несправедливым. Перечень открытый, и даже доказанное неудобство не гарантирует изменения порядка, если суд сочтёт баланс интересов сохранённым.

Ответчику, в свою очередь, важно подтвердить длительность сложившегося порядка, отсутствие прежних возражений со стороны истца и соответствие порядка публичным требованиям. Доказательствами служат переписка, протоколы, счета, фотографии, техническая документация и выписки из ЕГРН.