Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью несовершеннолетнего при банкротстве

Суть позиции Верховного суда

Жительница Волгоградской области приобрела квартиру у финансового управляющего по результатам публичных торгов в рамках процедуры банкротства. Доли в этой квартире принадлежали несовершеннолетним. Росреестр отказал в регистрации права собственности, поскольку приложенный договор купли-продажи не был нотариально удостоверен.

Покупательница обратилась в суд. Первая инстанция иск удовлетворила, апелляция поддержала позицию Росреестра, кассация встала на сторону заявительницы. Коллегия по административным делам Верховного Суда оставила в силе апелляционное определение.

Суд разъяснил: «Нотариальное удостоверение означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение». Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. Законодательство о банкротстве исключений из этого правила не предусматривает.

Правовое основание

Обязательная нотариальная форма для сделок по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, закреплена в части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки. Это означает, что договор не порождает правовых последствий с момента заключения, а регистрация перехода права на его основании невозможна.

Позиция Верховного суда устраняет ранее встречавшееся в практике толкование, согласно которому сделка, заключенная финансовым управляющим на торгах, не требует нотариального удостоверения, поскольку несовершеннолетний не является стороной договора. ВС исходил из того, что значение имеет сам факт отчуждения имущества, принадлежащего ребенку, а не процессуальный статус продавца.

Нотариальное удостоверение означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Верховный суд РФ

Кого касается

Правило затрагивает покупателей недвижимости на торгах по банкротству, если в составе реализуемого объекта есть доля, принадлежащая несовершеннолетнему. Действует оно для любого объекта недвижимости, если в ЕГРН за несовершеннолетним числится доля.

Под действие нормы подпадают и обычные сделки, не связанные с банкротством: купля-продажа, мена, дарение, отчуждение доли в праве общей собственности, если собственником полностью или в части является несовершеннолетний.

Сложнее случай, когда несовершеннолетний не отчуждает свою долю, а имущество должника, супруга и детей продается как единый объект. В судебной практике встречался подход, при котором в такой конструкции нотариальная форма не требовалась. Позиция ВС по делу из Волгоградской области касается именно случая, когда доли принадлежали несовершеннолетним и отчуждались в составе объекта.

Что это меняет на практике

Для покупателя на торгах риск смещается на этап регистрации. Договор, заключенный без нотариуса, не пройдет регистрацию в Росреестре, если в ЕГРН за несовершеннолетним числится доля. Отказ ведомства признается законным.

Проверка выписки из ЕГРН не всегда выявляет несовершеннолетнего собственника. Доля может быть оформлена на ребенка через представителя, а в выписке указаны только фамилия, имя и отчество без даты рождения. Возраст собственника устанавливается по документам, которые на этапе торгов покупатель не всегда имеет возможность запросить.

Для финансового управляющего позиция ВС означает обязанность организовать нотариальное удостоверение договора до подачи документов на регистрацию. Расходы на нотариуса в процедуре банкротства ложатся на конкурсную массу либо на покупателя в зависимости от условий торгов. На практике эти расходы чаще всего включаются в цену или возлагаются на покупателя, поскольку конкурсная масса ограничена.

Для семьи должника позиция усиливает защиту имущественных прав ребенка. Нотариус проверяет наличие согласия органа опеки и попечительства, полномочия продавца, соответствие цены интересам ребенка. Это дополнительный барьер против отчуждения имущества ребенка с нарушением установленного порядка.

Согласие органа опеки и нотариальное удостоверение - разные требования. Наличие одного не заменяет другое. Если отчуждается имущество несовершеннолетнего, находящегося под опекой или попечительством, предварительное разрешение органа опеки требуется по статье 37 Гражданского кодекса. Нотариальная форма - самостоятельное требование части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ.

Порядок применения

До заключения договора проверяется выписка из ЕГРН. Если среди собственников есть несовершеннолетний, договор оформляется в нотариальной форме независимо от того, кто выступает продавцом - собственник, представитель или финансовый управляющий.

Нотариус устанавливает личности сторон, проверяет их дееспособность и полномочия, а также законность самой сделки. При необходимости истребуется согласие органа опеки и попечительства.

После нотариального удостоверения договор подается на государственную регистрацию перехода права. Заявление может подать нотариус, удостоверивший сделку, либо одна из сторон.