Как оспорить архивную кадастровую стоимость нежилого помещения

Что изменилось

Позиция Верховного Суда по архивной кадастровой стоимости

Верховный Суд вынес Кассационное определение № 81-КАД26-3-К8, в котором подтвердил: если в субъекте РФ принято решение о переходе на внесудебный порядок установления кадастровой стоимости по ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то пересмотр результатов определения такой стоимости возможен только через бюджетное учреждение.

Собственник нежилых помещений в Кемеровской области обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, определённой по состоянию на 8 июня 2017 года. Суд отказал в принятии заявления на основании п. 1 ч. 1 ст. 128 КАС РФ. Апелляция и кассация с этим согласились.

Причина отказа: с 1 апреля 2023 года в Кемеровской области действует внесудебный порядок. С этой даты рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости по ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности не осуществляется. Требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не носит самостоятельного характера и не может быть заявлено напрямую в суд.

С какой даты действует порядок

Переход региона на внесудебный порядок

Дата перехода к применению ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке устанавливается решением высшего исполнительного органа субъекта РФ. В Кемеровской области это Постановление правительства от 17 марта 2023 г. № 151, которым дата перехода определена как 1 апреля 2023 года.

С этой даты в регионе применяются положения ст. 22.1 в отношении всех объектов недвижимости, учтённых в Едином государственном реестре недвижимости. Судебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости по ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности прекращается.

Для собственника это означает: независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость, пересматривать её можно только по правилам ст. 22.1. Сначала заявление в бюджетное учреждение, затем при несогласии с его решением - административный иск в суд.

Кого касается

Категории собственников и позиция Конституционного Суда

Норма затрагивает собственников зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест и земельных участков, если кадастровая стоимость затрагивает их права или обязанности. В первую очередь это плательщики налога на имущество физических лиц и земельного налога.

Особое значение порядок имеет для собственников нежилых помещений, которые используются для личных целей, а не для предпринимательской деятельности. Если кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, налог за прошлые периоды может быть исчислен в завышенном размере.

Конституционный Суд в Постановлении от 14 июля 2026 г. № 48-П признал ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке не соответствующей Конституции в той мере, в какой она не исключает ситуацию, когда добросовестный налогоплательщик - физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, лишается возможности оспорить архивную кадастровую стоимость, которая продолжает использоваться для определения налоговой базы.

Что это меняет на практике

Сроки, подводные камни и временный порядок

Главное последствие: суд отказывает в принятии административного иска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, если заявитель не прошёл предварительную процедуру в бюджетном учреждении. Это подтверждено позицией Верховного Суда в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утверждённом Президиумом ВС 30 июня 2021 года, в ответах на вопросы № 2 и № 9.

Предметом судебной проверки может быть только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости. Это следует из ч. 15 ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке. Уведомление о возврате заявления к таким решениям не относится.

В деле, рассмотренном Верховным Судом, заявления собственника были возвращены ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» уведомлениями от 27 мая 2025 года. Основание - п. 2 ч. 8 ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке: заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта и которая указана в отчёте об оценке.

Шестимесячный срок - ключевой подводный камень. Отчёт оценщика о рыночной стоимости составляется на конкретную дату. Если с этой даты прошло больше шести месяцев, бюджетное учреждение возвращает заявление без рассмотрения. Собственник, который заказал отчёт заранее, но не подал заявление вовремя, теряет право на пересмотр стоимости по этому отчёту.

Для архивной кадастровой стоимости Конституционный Суд установил временный порядок. До внесения изменений в законодательство архивная стоимость может быть оспорена путём подачи заявления в бюджетное учреждение в течение одного года со дня, когда налогоплательщику стало или должно было стать известно о налогово-правовых последствиях установления кадастровой стоимости. В том числе со дня, когда направленное налоговое уведомление считается полученным.

Бюджетное учреждение в рамках такого заявления устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной, которая подлежит применению для определения налоговой базы по земельному налогу или налогу на имущество физических лиц на 1 января соответствующего предшествующего года, в пределах трёх лет, предшествующих году подачи заявления.

Важное ограничение: Постановление КС РФ № 48-П вступило в силу с момента провозглашения и применяется к правоотношениям, возникшим после вступления его в силу. На дела, рассмотренные до 14 июля 2026 года, оно не распространяется.

Порядок применения

Как подать заявление и что происходит дальше

Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подаётся в бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ и наделённое полномочиями по определению кадастровой стоимости. К заявлению прилагается отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный в форме электронного документа.

По общему правилу заявление подаётся в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта и которая указана в отчёте. Для архивной кадастровой стоимости, затрагивающей налоговые обязательства физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, действует годичный срок с момента, когда стало известно о налогово-правовых последствиях.

Бюджетное учреждение рассматривает заявление в течение тридцати календарных дней со дня его поступления. По итогам принимается решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной либо об отказе в таком установлении.

Если заявление возвращено без рассмотрения, уведомление о возврате не является решением, которое можно оспорить в суде по ч. 15 ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке. Судебной проверке подлежит только решение бюджетного учреждения, принятое по существу заявления.

При несогласии с решением бюджетного учреждения подаётся административный иск. Одновременно с оспариванием решения может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Самостоятельное требование без оспаривания решения учреждения судом не рассматривается.