Постановление КС 26-П: срок владения квартирой при изъятии жилья

Что изменилось

Суть постановления Конституционного суда

Постановление Конституционного суда от 22 апреля 2026 № 26-П касается собственников, чье жилье изъяли для государственных или муниципальных нужд, а взамен предоставили другое. Раньше при продаже новой квартиры налоговая начинала отсчет минимального срока владения с момента получения этого жилья. Если собственник продавал квартиру раньше, чем истекали пять лет, ему доначисляли НДФЛ.

Конституционный суд признал такой подход не соответствующим Конституции. Суд указал, что срок владения прежним жильем должен включаться в минимальный срок владения новой квартирой.

Основанием для такого вывода стала жалоба Александры Догарь. Она более пяти лет владела квартирой недалеко от Салехарда. Затем жилье изъяли для муниципальных нужд и предоставили другое. Новую квартиру Догарь продала до истечения минимального срока владения, а налоговая начала отсчет только с момента получения нового жилья. Собственнику доначислили НДФЛ.

С какой даты применяется

Вступление в силу и пределы действия

Постановление вступило в силу с момента провозглашения - 22 апреля 2026 года. Обратной силы для уже исполненных налоговых обязательств оно не имеет.

Конституционный суд прямо указал: постановление не является основанием для пересмотра размера исполненных обязательств по уплате НДФЛ за предшествовавшие периоды, а также для пересмотра вступивших в силу судебных актов по иным делам, кроме дела заявительницы.

До внесения изменений в Налоговый кодекс суды должны применять новый порядок непосредственно. Это значит, что при рассмотрении споров о доначислении НДФЛ после продажи жилья, полученного взамен изъятого, сроки владения прежним и новым объектом складываются.

Кого касается

Сфера применения нового порядка

Норма затрагивает собственников жилья, которое было изъято принудительно: для государственных или муниципальных нужд, в рамках комплексного развития территорий, по региональным программам обновления жилищного фонда.

Если собственник не по своей воле лишился прежней квартиры и получил взамен другую, срок владения считается с момента приобретения прежнего объекта.

Исключение составляют случаи, когда прежний дом был признан аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, либо само жилое помещение признано непригодным для проживания. В таких ситуациях правило о суммировании сроков не применяется.

Ранее аналогичный порядок действовал только для участников московской программы реновации. Конституционный суд распространил его на все случаи принудительного изъятия жилья по всей России.

Что это меняет на практике

Пример расчета и позиция налоговых органов

Собственник владел прежней квартирой семь лет. Новую, полученную взамен изъятой, он продал через два года. До постановления КС налоговая доначислила бы НДФЛ со всей суммы продажи, потому что два года меньше минимального срока владения. Теперь семь и два года складываются. Девять лет превышают минимальный срок, и налог не начисляется.

Конституционный суд отметил, что минимальный срок владения служит индикатором того, что квартира приобреталась не для перепродажи. При принудительном изъятии жилья собственник не выбирал момент получения нового объекта. Он не мог повлиять на то, когда именно ему предоставят другое жилье. Поэтому отсчет срока с момента получения новой квартиры ставил его в худшее положение по сравнению с теми, кто продавал жилье, полученное по московской реновации.

Налоговые органы в досудебной стадии формально не связаны позицией Конституционного суда. Если инспекция уже доначислила НДФЛ или отказала в освобождении, собственнику придется ссылаться на постановление № 26-П в возражениях или в суде.

Постановление не пересматривает уже уплаченные налоги. Если собственник заплатил НДФЛ до 22 апреля 2026 года и налоговое обязательство исполнено, вернуть деньги на основании этого постановления не получится.

Порядок применения

Как действовать при продаже и в споре с налоговой

При продаже квартиры, полученной взамен изъятого жилья, собственник вправе не подавать декларацию и не платить НДФЛ, если суммарный срок владения прежним и новым объектом превышает минимальный предельный срок.

Если налоговая инспекция направила требование об уплате налога или решение о доначислении, собственник вправе представить возражения со ссылкой на постановление Конституционного суда от 22 апреля 2026 № 26-П. К возражениям прикладываются документы, подтверждающие изъятие прежнего жилья и срок владения им: решение об изъятии и выписки из ЕГРН.

Если инспекция не учтет позицию КС, спор переносится в суд. Суды обязаны применять постановление непосредственно до внесения изменений в Налоговый кодекс.