Росреестр предложил упростить образование земельных участков в границах КРТ

Что предлагает законопроект

Сейчас образование земельных участков в границах КРТ привязано к градостроительной документации. По действующему пункту 7 статьи 11.2 Земельного кодекса для этого нужен проект межевания при наличии проекта планировки территории. Росреестр предлагает сделать исключение: разрешить образовывать участки независимо от наличия или отсутствия проекта планировки.

Поправки касаются трёх категорий. Первая - собственники зданий, сооружений и объектов незавершённого строительства, расположенных на государственных или муниципальных землях в границах КРТ. Вторая - правообладатели самих земельных участков. Третья - лица, уполномоченные на строительство объектов федерального, регионального или местного значения.

Отдельно законопроект затрагивает помещения. В перечень попадают собственники и правообладатели помещений в зданиях, которые находятся на таких участках.

С какой даты заработают изменения

Документ находится на стадии общественного обсуждения. Это законопроект, а не действующая норма. Если его примут, закон вступит в силу с 1 марта 2027 года.

Переходных положений в опубликованном тексте не приводится. До вступления в силу продолжает действовать текущий порядок: образование участков в зоне КРТ осуществляется на основании проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Кого касаются поправки

Изменения затрагивают собственников и правообладателей недвижимости, которая оказалась в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии. Речь идёт о зданиях, сооружениях, помещениях в них и объектах незавершённого строительства.

Практическое значение поправки имеют для тех, кто планирует образовать участок под своим объектом, но сталкивается с отсутствием утверждённого проекта планировки. Сейчас такое отсутствие блокирует процедуру. Законопроект снимает это препятствие.

Вторая группа - застройщики и уполномоченные лица, которые возводят объекты федерального, регионального или местного значения в границах КРТ. Для них образование участка также перестанет зависеть от готовности проекта планировки.

Что меняется на практике

Главное последствие - ускорение кадастровых процедур. Образование участка перестаёт ждать утверждения градостроительной документации. Собственник здания в зоне КРТ сможет сформировать участок под своим объектом, даже если проект планировки ещё не готов.

Однако упрощение не означает автоматического разрешения на строительство. Вопросы выдачи градостроительного плана земельного участка, параметров застройки и разрешённого использования остаются в прежнем регулировании. Судебная практика исходила из того, что в зоне КРТ градостроительный план может быть связан с наличием утверждённой документации по планировке территории. Законопроект эту связь не отменяет.

Второе изменение - порядок перехода права собственности при изъятии для целей КРТ. Сейчас пункт 14 статьи 56.12 Земельного кодекса устанавливает, что земельный участок переходит в собственность государства или муниципалитета. Законопроект распространяет тот же порядок на здания и помещения, изымаемые для целей КРТ. Участок и объект на нём будут переходить в публичную собственность одновременно.

Это устраняет ситуацию, при которой земля уже изъята, а судьба расположенного на ней здания остаётся неопределённой. Для собственника такой порядок означает единую процедуру и единый момент перехода прав.

Третье изменение - расширение оснований для мены земельных участков в границах КРТ. Государственную или муниципальную землю можно будет обменять на частную для строительства административных зданий, судов и МФЦ в новых жилых кварталах. Механизм изъятия для государственных нужд и бюджетный выкуп в таких случаях не понадобятся.

Авторы инициативы объясняют это тем, что действующий порядок дублирует процедуры: сначала согласовывается включение федеральной недвижимости в границы КРТ, затем отдельно - её изъятие. Мена убирает одно из звеньев.

Порядок применения

До вступления закона в силу образование участков в границах КРТ проводится по действующим правилам. Заинтересованное лицо готовит проект межевания территории или схему расположения участка на кадастровом плане. Без утверждённого проекта планировки процедура по-прежнему невозможна.

После вступления поправок в силу для перечисленных категорий правообладателей проект планировки перестанет быть обязательным условием. При этом проект межевания или схема расположения участка сохраняются как документы-основания.

При изъятии здания или помещения для целей КРТ переход права собственности будет происходить одновременно с переходом права на земельный участок. Отдельного согласования изъятия объекта не потребуется.

Мена участков в границах КРТ будет применяться для размещения административных зданий, судов и МФЦ. Частный собственник получает государственный или муниципальный участок взамен своего, без процедуры изъятия и без бюджетного выкупа.