Технический план здания и помещения: когда нужен и как исправить замечания Росреестра

Что такое технический план и кто его готовит

Определение, состав и форма документа

Технический план - документ, в котором воспроизведены определённые сведения ЕГРН и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершённого строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для его учёта. Определение закреплено в части 1 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Техплан состоит из текстовой и графической частей. Для здания графическая часть показывает его местоположение на земельном участке через координаты характерных точек контура. Для помещения - план этажа или части этажа, на котором границы объекта образованы внутренними сторонами наружных стен.

Готовит документ кадастровый инженер по договору подряда. Это результат кадастровых работ, предусмотренный статьёй 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Форма - электронный документ с усиленной квалифицированной электронной подписью инженера. Бумажный экземпляр с подписью и печатью изготавливается, только если это прямо предусмотрено договором подряда.

Требования к форме и содержанию утверждены приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Действующая редакция учитывает изменения, внесённые приказами от 23.10.2024 № П/0328/24 и от 24.07.2025 № П/0250/25.

Когда технический план обязателен

Четыре основные ситуации и отдельные случаи

Техплан является основанием для кадастрового учёта созданного или реконструированного здания, объекта незавершённого строительства, помещений и машино-мест. Это следует из пункта 7.3 части 2 статьи 14 закона № 218-ФЗ.

Документ нужен в четырёх основных ситуациях. Первая - постановка на учёт нового здания или помещения. Вторая - изменение характеристик уже учтённого объекта: площади, границ, этажности. Третья - учёт части здания или помещения под обременение, например под аренду. Четвёртая - внесение в ЕГРН сведений о ранее учтённом объекте, которого нет в реестре.

Для нового здания, если для него требуется разрешение на ввод, техплан прилагается к заявлению о выдаче такого разрешения. Это правило пункта 12 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса. Когда разрешение на ввод не требуется, применяются положения части 15 той же статьи.

Отдельный случай - перепланировка помещения в многоквартирном доме. Техплан перепланированного помещения прилагается к уведомлению о завершении работ. Акт приёмочной комиссии утверждается после получения уведомления в срок не более тридцати дней. Перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в ЕГРН о границах или площади помещения либо со дня учёта образованных помещений и регистрации права на них.

Техплан и техпаспорт: в чём разница

Роль документов и исключение для старых зданий

Техпаспорт - это учётно-техническая документация государственного технического учёта и технической инвентаризации. Нормативные акты об этом учёте объектов капитального строительства применялись до 1 января 2013 года. Учёт, проведённый в установленном порядке до этой даты, юридически действителен, а объекты считаются ранее учтёнными.

Разница в роли. Техплан - основание для кадастрового учёта в Росреестре. Техпаспорт таким основанием не назван. Он может быть источником сведений для кадастрового инженера, когда нет разрешения на ввод и проектной документации. Реквизиты техпаспорта указываются в разделе «Исходные данные», а копия в приложение к техплану не включается.

Практический вывод: старый техпаспорт не делает объект неучтённым, но и не заменяет техплан. Если нужно изменить сведения, поставить на учёт помещение или внести ранее учтённое здание в ЕГРН по заявлению собственника, требуется именно технический план.

Есть исключение для старых зданий без координат. Если здание учтено до 1 января 2013 года и техплан готовится только для внесения в ЕГРН его местоположения на участке, проект, разрешения и планы всех этажей не нужны. Это предусмотрено частью 9.1 статьи 24 закона № 218-ФЗ.

Технический план для аренды части помещения

Когда часть ставят на учёт и когда можно без техплана

Сдать в аренду можно не только помещение целиком, но и его часть. Для согласования предмета аренды в договоре должны быть данные, позволяющие определённо установить, что именно передаётся. Без них договор не считается заключённым.

Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Если в аренду передаётся часть здания или помещения, право на которое зарегистрировано, учёт этой части проводится одновременно с регистрацией договора аренды. Это правило части 5 статьи 44 закона № 218-ФЗ.

Закон даёт два пути. С техпланом: в документе заполняется раздел «Сведения о части (частях) объекта недвижимости», а в графической части специальными условными знаками показываются границы арендуемой части. Если часть расположена в пределах этажа, её местоположение дополнительно описывается текстом, например через номера комнат на плане этажа.

Без техплана: часть на учёт не ставится, а договор аренды регистрируется как обременение всего помещения или здания. Такой вариант допустим, но в ЕГРН не будет видно, какая именно часть обременена. Если в одном помещении несколько арендаторов или собственник планирует продажу либо залог, точные границы обременения в реестре полезнее.

Техплан на часть не нужен в одном случае: если в ЕГРН есть сведения обо всех помещениях в здании, а договор аренды здания даёт право пользоваться частью, которая состоит из одного или нескольких смежных помещений. Тогда Росреестр ставит такую часть на учёт без техплана. Это правило абзаца 3 части 2 статьи 44 закона № 218-ФЗ.

Если сдаётся всё помещение со своим кадастровым номером, выделять часть не из чего: объект аренды - само помещение. Техплан для регистрации такого договора не требуется.

После прекращения аренды часть снимается с учёта без отдельного заявления, если на неё не зарегистрировано другое обременение. Если ту же часть сдают снова и её границы не изменились, Росреестр использует ранее представленный техплан.

Приостановление учёта: типичные замечания и порядок исправления

Группы замечаний, сроки и обжалование

Если Росреестр приостановил учёт из-за техплана, сначала нужно понять, что именно не так. Основания, которые прямо касаются технического плана, перечислены в части 1 статьи 26 закона № 218-ФЗ.

Среди них: форма или содержание документа не соответствуют требованиям; координаты контура здания определены с нарушением требований к точности и методам; нежилое помещение не обособлено от других помещений; сведения в документах противоречат сведениям ЕГРН; местоположение помещения полностью или частично совпадает с другим помещением; площадь здания в разрешении на ввод или техплане отличается более чем на пять процентов от площади в разрешении на строительство; количество этажей, помещений или машино-мест в разрешении на ввод не совпадает с техпланом.

Замечания делятся на три группы. Первая - ошибки в самом техплане: координаты, план этажа, расчёт площади. Это работа кадастрового инженера. Вторая - нужны документы заказчика: разрешение, проект, правоустанавливающий документ. Инженер не вправе их заменить и обязан отказаться от работ, если документы заказчика содержат недостоверные сведения. Третья - доработкой техплана не устраняется: например, в ЕГРН нет границ участка под зданием или назначение объекта не соответствует виду разрешённого использования участка. Здесь нужен другой путь, а не новый техплан.

Исправленный техплан - это новый электронный документ, подписанный инженером. Его направляют в то же дело. Если представленные документы подтверждают устранение причин приостановления, течение срока учёта и регистрации возобновляется не позднее трёх рабочих дней со дня их получения Росреестром - на оставшийся срок. Сама досылка документов срок приостановления не продлевает.

Общий срок приостановления - не более трёх месяцев. Исправлять стоит с запасом времени.

Если расхождение касается площади или других характеристик, объяснение приводится в разделе «Заключение кадастрового инженера». Там обосновывается площадь с формулами и подставленными значениями, объясняется несоответствие площади документам, указываются выявленные реестровые ошибки и предложения по их устранению.

Когда исправленный техплан расходится с разрешением на ввод, застройщик вправе обратиться в орган, выдавший разрешение, с заявлением о внесении изменений. Техплан - обязательное приложение к такому заявлению.

Обжаловать решение о приостановлении учёта в апелляционную комиссию может не только заявитель, но и кадастровый инженер, подготовивший техплан, или организация, где он работает. Срок - пятнадцать рабочих дней с даты принятия решения. Начинать с комиссии не обязательно: можно сразу обратиться в суд.

Что проверить до подачи техплана

Документы-основания и предварительная проверка

Перед заказом техплана собираются документы-основания. Для здания - разрешение на строительство и проектная документация. Для помещения - разрешение на ввод и проект здания либо проект перепланировки. Старый техпаспорт пригодится, но заменить их может только в случаях, указанных в требованиях к техплану.

Заказчик вправе потребовать у инженера результат предварительной автоматизированной проверки техплана через электронный сервис «Личный кабинет кадастрового инженера». Автоматическая проверка ловит технические ошибки, но не гарантирует, что правовых оснований для приостановления не будет.

Если сдаётся часть помещения на год и больше, вопрос о техплане решается заранее. Нужна ли в ЕГРН сама арендуемая часть - от этого зависит, подаётся ли техплан вместе с договором или договор регистрируется как обременение всего объекта.