Определение Верховного Суда 16-КГ26-17-К4: арендная плата при незаконном отказе в аренде

Суть позиции Верховного Суда

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда рассмотрела спор между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и собственницей жилого дома. Комитет требовал взыскать 347 тыс. руб. арендной платы за 2023 год по договору аренды, заключенному в 2020 году для индивидуальной жилой застройки. Собственница возражала: с июня 2022 года она добивалась переоформления аренды под эксплуатацию уже построенного дома, но Комитет дважды незаконно отказывал ей.

Верховный Суд признал начисление арендной платы по прежнему договору неправомерным с момента первого незаконного отказа. Суд исходил из того, что при своевременном рассмотрении заявления прежний договор был бы прекращен, а новый заключен на иных условиях с годовой платой около 12,5 тыс. руб. вместо 347 тыс. руб.

Значение имеет сам факт незаконного отказа, а не дата вступления в силу судебного акта, которым отказ признан незаконным. Иной подход позволял бы органу власти извлекать выгоду из собственного неправомерного поведения.

С какого момента арендная плата не начисляется

В рассмотренном деле первый отказ датирован 9 июня 2022 года. Именно с этой даты, а не с даты вступления решения в законную силу, начисление арендной платы по договору 2020 года признано неправомерным.

Верховный Суд прямо указал: оспаривание отказа в суде не должно увеличивать срок аренды на прежних, более затратных условиях. Чем дольше длится судебное разбирательство, тем больше была бы сумма, которую орган власти мог бы требовать с гражданина. Такая логика признана недопустимой.

Кого касается позиция

Позиция касается собственников зданий и сооружений, которые имеют исключительное право на приобретение земельного участка в аренду или в собственность без торгов. Основание - статья 39.20 Земельного кодекса.

Позиция касается граждан, которые арендовали участок для строительства, завершили стройку, зарегистрировали право собственности на дом, а затем обратились за переоформлением аренды под эксплуатацию постройки. Если орган власти отказывает в таком переоформлении и отказ впоследствии признается незаконным, арендная плата по прежнему договору за период спора взыскиваться не должна.

Верховный Суд распространил на аренду подход, ранее сформулированный для выкупа участка в собственность. Суд сослался на пункт 30 Обзора судебной практики № 3 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ 27 ноября 2019 года, и пункт 1 Обзора судебной практики № 4 (2025), утвержденного Президиумом ВС РФ 22 декабря 2025 года. Оба разъяснения касались незаконного отказа передать участок именно в собственность. В комментируемом деле гражданин претендовал на аренду для эксплуатации дома. Нижестоящие суды могут трактовать такое расширение ограничительно, поэтому при защите прав важно ссылаться не только на обзоры, но и на статью 39.20 Земельного кодекса, которая дает собственнику здания исключительное право на приобретение участка как в собственность, так и в аренду.

Что это меняет на практике

Раньше нижестоящие суды нередко взыскивали арендную плату по прежнему договору за весь период оспаривания отказа. Формальная логика была проста: договор аренды действует, значит, арендатор обязан платить. Верховный Суд эту логику отверг.

Теперь при рассмотрении иска о взыскании арендной платы суд обязан проверить, не было ли в спорный период незаконного отказа в предоставлении участка на иных условиях. Если такой отказ был, начисление платы по прежнему договору с даты отказа признается неправомерным.

Подвох в том, что пользование землей остается платным. Верховный Суд не освободил гражданина от платы полностью. В деле фигурировала квитанция об оплате аренды за 2023 год в размере 15 тыс. руб., что сопоставимо с годовой платой по новому договору. Вопрос о том, как именно рассчитывать плату за спорный период, Верховный Суд оставил открытым и направил дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суд будет сопоставлять фактически внесенные платежи с размером платы по новому договору либо с суммой земельного налога. Именно это сопоставление определит наличие или отсутствие задолженности. Пункт 1 Обзора № 4 (2025) устанавливает: при незаконном отказе передать участок в собственность арендная плата не может взыскиваться в размере большем, чем земельный налог.

Порядок применения

Для защиты от взыскания арендной платы по прежнему договору участнику спора необходимо представить суду доказательства незаконного отказа. Это могут быть решения судов, которыми отказ признан незаконным, либо материалы, подтверждающие сам факт отказа и его неправомерность.

Заявление о переоформлении аренды подается в уполномоченный орган. Срок рассмотрения такого заявления составляет 20 дней в соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса. В рассмотренном деле на принятие решения ушло почти два года с учетом двух судебных оспариваний.

Если арендная плата за спорный период уже внесена, позиция Верховного Суда дает основание ставить вопрос о возврате переплаты. Если плата не вносилась, требование о ее взыскании по прежнему договору за период после незаконного отказа подлежит отклонению.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции обязан учесть факт незаконных отказов и реальный размер платежей, а не ограничиваться формальной проверкой расчета задолженности по прежнему договору.