Определение ВС № 5-КГ26-84-К2: недействительность займа и ипотеки не возвращает квартиру автоматически

Суть спора: подписи подделаны, квартира продана на торгах

Истцы оспорили заём и ипотеку, но квартира уже была реализована с публичных торгов

Семья Захарян обратилась в суд с иском к Максиму Слижевскому. Истцы требовали признать недействительным договор займа от 22 июля 2020 г. на сумму 2,8 млн руб. на срок 12 месяцев под 42% годовых. Заём был целевым: средства предназначались на капремонт квартиры, принадлежавшей истцам на праве долевой собственности.

Одновременно оспаривались расписка о получении суммы займа и договор ипотеки, заключённый в обеспечение заёмных обязательств. Истцы утверждали, что не заключали и не подписывали эти документы.

Почерковедческая экспертиза подтвердила: подписи и краткие рукописные записи от имени истцов в договоре займа, договоре ипотеки и расписке выполнены иными лицами. Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что спорные договоры между сторонами не подписывались, заёмные средства истцы не получали и обязательств перед ответчиком не принимали.

К моменту спора квартира уже была продана. Взыскание на предмет залога путём продажи с публичных торгов обращено решением Коптевского районного суда г. Москвы от 18 мая 2021 г. Квартиру продали по договору купли-продажи от 7 февраля 2023 г., заключённому по результатам торгов, проведённых 27 января 2023 г.

Что решили нижестоящие суды и почему Верховный Суд вмешался

Покупатель квартиры участвовал в деле третьим лицом, а не ответчиком

Нижестоящие инстанции признали договоры займа и ипотеки недействительными и применили последствия недействительности в виде возврата квартиры в долевую собственность Захарянов. Решение также устанавливало, что судебный акт служит основанием для внесения изменений в ЕГРН в части сведений о собственнике квартиры.

Верховный Суд с таким подходом не согласился. Со ссылкой на ч. 2 ст. 390 ГПК РФ он вышел за пределы доводов кассационной жалобы и указал на существенные нарушения, допущенные судами при применении последствий недействительности сделки.

Ключевой вывод: ни договор займа, ни договор ипотеки не служат основанием для перехода права собственности на недвижимость. Квартира по этим договорам в собственность иному лицу не передавалась. По договору займа возникает денежное обязательство, а ипотека лишь обеспечивает его залогом.

Покупатель квартиры, на которого фактически возлагалась обязанность вернуть недвижимость, был привлечён к участию в деле в качестве третьего лица, а не ответчика. Это стало самостоятельным основанием для отмены судебных актов в соответствующей части.

Последствия недействительности: реституция не равна возврату квартиры

Прекращение залога не изменяет собственника в ЕГРН

Согласно п. 2 ст. 167 ГК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке. Однако реституция по договору займа и договору ипотеки не может сама по себе изменить собственника квартиры в ЕГРН.

Общим последствием недействительности договора ипотеки является прекращение залога в отношении имущества, являющегося его предметом. Если залог недействителен и подлежит прекращению, отсутствует и основание для проведения торгов. Но это не даёт суду права автоматически вернуть квартиру без рассмотрения требований к приобретателю.

Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций в части применения последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры в собственность Захарянов, а также в части, устанавливающей, что решение суда служит основанием для внесения изменений в ЕГРН. Дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Вывод о недействительности договора займа и ипотеки по существу устоял.

Что это меняет на практике

Судьба залога, торгов и договора купли-продажи решается отдельно

После признания ипотеки недействительной судьба залога, торгов и договора купли-продажи решается отдельно. Доказанная фальсификация подписей не освобождает от анализа дальнейшей судьбы имущества и прав его приобретателя.

Суд определяет, прекращается ли залог, действительны ли торги и договор купли-продажи, и вправе ли приобретатель удержать квартиру. Вопрос о возврате квартиры либо о взыскании её стоимости решается с учётом п. 2 ст. 167 ГК и норм о добросовестном приобретателе.

Для прежних собственников это означает: признание договора займа и ипотеки недействительными не гарантирует возврат квартиры. Требования к торгам и к приобретателю формулируются отдельно, с правильным составом участников спора.

Отдельный вопрос - когда собственники узнали о залоге. Ипотека регистрируется в ЕГРН, и сведения об обременении доступны с момента регистрации. Если истцы ссылаются на неосведомлённость, суд может проверить этот довод.

Порядок применения: какие требования заявляются

Приобретатель привлекается к участию в деле ответчиком

При оспаривании договора займа и ипотеки, заключённых без воли собственника, заявляются требования о признании сделок недействительными. Последствия недействительности определяются судом с учётом того, что квартира по этим договорам не передавалась.

Если недвижимость уже реализована на торгах, отдельно рассматриваются требования о недействительности торгов и заключённого по их итогам договора купли-продажи. Приобретатель привлекается к участию в деле в качестве ответчика.

Если требование о недействительности торгов и договора купли-продажи не заявлено, а покупатель не привлечён ответчиком, решение о возврате квартиры отменяется вышестоящей инстанцией, как это произошло в деле № 5-КГ26-84-К2.