Кто отвечает за пожар в арендованном помещении: позиция Верховного суда

Суть спора: пожар на складе и иск на 488,2 млн рублей

Собственник требовал возмещения от субарендатора, но нижестоящие суды разделили вину

Компания «Екатеринбургтранссервис» владела складским комплексом и сдавала помещения в аренду. Часть из них арендатор передал в субаренду «ГК Эльф». На территории комплекса произошёл пожар, который уничтожил несколько складских зданий.

Собственник потребовал взыскать с субарендатора 488,2 млн рублей: стоимость утраченной недвижимости и доход, который он рассчитывал получать от аренды. Арбитражный суд Свердловской области подтвердил, что пожар произошёл из-за неосторожного обращения «ГК Эльф» с легковоспламеняемыми веществами, и взыскал всю заявленную сумму (дело № А60-5809/2023).

Апелляция снизила компенсацию вдвое. 17-й арбитражный апелляционный суд счёл, что в пожаре виноват не только субарендатор, но и собственник, который не установил качественную систему пожаротушения. Арбитражный суд Уральского округа поддержал это решение.

Позиция Верховного суда: вина конкретного лица, а не статус собственника

Экономколлегия отменила решения нижестоящих инстанций

Экономколлегия Верховного суда отменила решения апелляции и кассации. Суд разъяснил: собственник здания не отвечает за убытки, если пожар произошёл по вине иного лица, при условии, что он сам не участвовал в действиях, которые привели к возгоранию.

Истец указывал, что причиной пожара стали действия «ГК Эльф», который использовал горючие жидкости и нарушал противопожарные правила. Обязанности устанавливать автоматическую систему пожаротушения у собственника не было, а по договору субаренды «ГК Эльф» сам должен был приобрести огнетушители.

Суд оценивает не то, кто подписал договор, а кто именно нарушил противопожарные правила. Сам по себе статус собственника не создаёт автоматической ответственности за любой ущерб. Решающее значение имеют вина конкретного лица и причинная связь между его действиями или бездействием и возникшим пожаром.

Собственник здания не отвечает за убытки, если пожар произошёл по вине иного лица, при условии, что он сам не участвовал в действиях, которые привели к возгоранию.

Экономколлегия Верховного суда

Что это меняет на практике

Как суды будут распределять ответственность между сторонами

Для взыскания убытков суд устанавливает, какую обязанность нарушил ответчик, есть ли его вина, связаны ли его действия с пожаром и каков размер ущерба. Если договор аренды или субаренды распределяет обязанности по пожарной безопасности, суд оценивает, кто именно не выполнил возложенную на него функцию.

Подвох в том, что договор может содержать общие формулировки вроде «арендатор несёт ответственность за соблюдение противопожарных правил». Такая запись не означает, что арендатор отвечает за любое возгорание. Суд устанавливает, какое конкретное нарушение привело к пожару и кто его допустил.

Если договор не распределяет пожарные обязанности, ответственность определяется по фактической вине. Суд может возложить её на арендатора, на собственника или на обоих, в зависимости от того, чьё виновное действие или бездействие стало причиной возгорания.

Практика неоднозначна. Даже при отсутствии договорного распределения обязанностей суды иногда возлагают ответственность на собственника как на лицо, обязанное содержать имущество. Передача помещений в аренду не освобождает собственника от обязанности делать всё от него зависящее, чтобы арендаторы выполняли противопожарные требования.

Перед третьими лицами собственник в отдельных спорах может отвечать как владелец имущества, а затем взыскивать понесённые расходы с виновного арендатора или субарендатора. Это отдельный механизм, который не отменяет правило о вине конкретного лица.

Порядок применения и доказывание

Какие документы исследует суд и кто что доказывает

При споре о возмещении ущерба от пожара суд исследует договор аренды, договор субаренды, акт приёма-передачи, заключение пожарно-технической экспертизы, материалы МЧС и документы о причинах возгорания.

Сторона, требующая возмещения, доказывает размер убытков и причинную связь между поведением ответчика и пожаром. Сторона, которую обвиняют в возгорании, вправе ссылаться на отсутствие своей обязанности, на выполнение требований пожарной безопасности и на вину иного лица.

Отсутствие автоматической системы пожаротушения у собственника само по себе не делает его виновным, если такая обязанность не была на него возложена и если возгорание возникло по иной причине. Суд оценивает, какое нарушение стало непосредственной причиной пожара.

Кого касается разъяснение

Сфера применения позиции Верховного суда

Позиция Верховного суда важна для собственников коммерческой недвижимости, которые сдают помещения в аренду, а также для арендаторов и субарендаторов складов, производственных и торговых площадей.

Разъяснение применяется в спорах о возмещении ущерба от пожара, когда помещение использовалось несколькими лицами по цепочке договоров. Оно не ограничено складскими комплексами и распространяется на любые объекты, переданные в аренду или субаренду.