Кто вправе обжаловать выбытие недвижимости из владения города

Суть спора: помещение, которое прошло через несколько собственников

Инвестиционный контракт, смена записей в ЕГРН и три отказа нижестоящих судов

Спор касается нежилого помещения на первом этаже жилого дома в поселении Мосрентген, построенного в рамках инвестиционного контракта от 6 июня 2002 г. № 21. На основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 11 июля 2022 г. по делу № А40-25097/2022 право собственности на помещение было зарегистрировано за Москвой, после чего объект закрепили за ГБУК Москвы «Объединение культурных центров Новомосковского и Троицкого административных округов» на праве оперативного управления.

Позднее судебными актами по делу № А40-269883/2022 право собственности на это же помещение было признано за ООО «Рентель». В конце ноября 2023 г. общество оформило право, а записи о собственности Москвы и праве оперативного управления учреждения были погашены.

В августе 2024 г. «Рентель» продало помещение индивидуальному предпринимателю Сергею Яцухно. Право собственности и ипотечное обременение в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» зарегистрированы 19 августа 2024 г. Через два месяца ИП сдал помещение в аренду АО «Вкусвилл» сроком на семь лет.

Учреждение, считая, что помещение выбыло из его владения незаконно, обратилось в суд с иском об истребовании недвижимости из чужого незаконного владения. Три инстанции отказали, сославшись на то, что право оперативного управления производно от права собственности Москвы, а оно прекращено.

Право оперативного управления как самостоятельное основание для иска

Позиция Верховного Суда: учреждение защищает собственное вещное право, а не интересы собственника

Верховный Суд с таким подходом не согласился. Судебная коллегия по экономическим спорам указала: хотя права бюджетного учреждения производны от права собственника, по вещным спорам о владении они не ограничиваются лишь представлением интересов собственника.

Учреждение, владеющее имуществом на праве оперативного управления, вправе защищать своё владение по ст. 301, 302 и 305 ГК РФ. Это самостоятельное вещное право, а не «тень» права публичного собственника. Прекращение записи о праве оперативного управления в ЕГРН само по себе не лишает учреждение права доказывать, что фактическое владение было утрачено помимо его воли.

Учреждение или унитарное предприятие, за которым имущество закреплено на вещном праве, может предъявить виндикационный иск даже тогда, когда право собственности на объект уже зарегистрировано за другим лицом. Вопрос о возврате помещения не считается заранее разрешённым только потому, что в другом деле признано право собственности иного лица.

Преюдиция не заменяет рассмотрение спора о владении

Почему решение о признании права собственности не предопределяет исход виндикационного иска

Нижестоящие суды исходили из того, что судебные акты по делу № А40-269883/2022 о признании права собственности за «Рентель» предопределяют исход спора об истребовании помещения. Верховный Суд сформулировал иное правило.

Спор по делу № А40-269883/2022 не создаёт безусловной преюдиции для иска учреждения. Обстоятельства, положенные в основу ранее вынесенного решения, подлежат оценке в совокупности с новыми основаниями материально-правового требования. Иное ведёт к формальному разрешению спора и фактическому отказу в судебной защите.

Ключевое обстоятельство: учреждение не привлекалось к участию в деле № А40-269883/2022. Вопрос об изъятии помещения из его фактического владения не рассматривался, а необходимые для виндикационного требования обстоятельства по правилам ст. 302 ГК РФ не устанавливались. При этом само ООО «Рентель» в декабре 2023 г. направило требование прекратить работы по капремонту и освободить помещение, то есть признавало нахождение объекта во владении других лиц, но с иском об истребовании не обращалось.

Лицо, не участвовавшее в деле о признании права собственности, не лишается права на судебную защиту путём предъявления самостоятельного иска. Ранее вынесенное решение не становится «бронёй» от притязаний фактического владельца.

Что суд должен установить при новом рассмотрении

Добросовестность владельца, налоги и противоречие с признанным незаключённым допсоглашением

Верховный Суд вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию и обозначил круг обстоятельств, которые подлежат установлению.

Первичным фактом является добросовестность фактического владельца помещения. Она должна оцениваться как на момент разрешения иска по делу № А40-269883/2022, так и применительно к текущему спору. Добросовестность выражается не только в несении расходов на содержание недвижимости, её улучшение и использование, но и в уплате обязательных публичных платежей, включая налоги на имущество и прибыль.

Суд будет проверять, платил ли фактический владелец налоги за период владения. Отсутствие таких платежей может работать против вывода о добросовестности, даже если владелец нёс расходы на содержание объекта и использовал его в предпринимательских целях.

Оплата помещения не тождественна приобретению права собственности. В деле № А40-269883/2022 суды опирались на предварительный договор купли-продажи от 17 декабря 2013 г., по которому «Рентель» оплатил стоимость помещения в 31,1 млн руб., и на допсоглашение к инвестиционному контракту от 21 февраля 2012 г. Однако это допсоглашение ранее было признано незаключённым по делу № А40-181316/2014. Право собственности за «Гранель Девелопмент» не регистрировалось, а первая запись в ЕГРН в отношении помещения содержала сведения о праве собственности Москвы.

Это противоречие и есть главный риск для позиции «Рентель»: суды в деле № А40-269883/2022 опирались на соглашение, которое ранее уже было признано незаключённым. Оплата по предварительному договору от 17 декабря 2013 г. создала для «Рентель» обязательственные требования, но не заменила регистрацию права собственности продавца. Покупатель, оплативший будущее помещение, при отсутствии зарегистрированного права продавца на объект может требовать возврата уплаченного, проценты и убытки, но не становится собственником автоматически.

Практическое значение для споров о публичной недвижимости

Какие правила фиксирует определение для инвестиционных контрактов

Определение Верховного Суда касается не только конкретного помещения в поселении Мосрентген. Оно фиксирует несколько правил, применимых к спорам о недвижимости, построенной по инвестиционным контрактам.

Право оперативного управления даёт учреждению самостоятельную защиту владения, в том числе против собственника в случаях, предусмотренных законом. При оценке добросовестности владения учитывается исполнение налоговых обязанностей, а не только факт несения расходов на содержание объекта.

Дело направлено на новое рассмотрение, где предстоит определить нынешних владельцев и установить основания для возврата имущества. Верховный Суд не присудил помещение городу и не подтвердил безусловное преимущество публичного собственника.