Запрет строительства в зонах затопления и подтопления с 4 августа 2026 года

Что изменилось в правовом регулировании

До 4 августа 2026 года статья 67.1 Водного кодекса РФ запрещала строительство объектов, не обеспеченных сооружениями или методами инженерной защиты. На практике это означало: если застройщик предусматривал свайный фундамент, подсыпку территории или дренаж, строительство могло быть признано допустимым.

Федеральный закон № 301-ФЗ изменил формулировку. Теперь в границах зон затопления и подтопления запрещено строительство объектов капитального строительства как таковое. Исключение сделано только для сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

Одновременно введён запрет на освоение территорий в целях капитального строительства. Допускаются только мероприятия по инженерной защите. Это означает, что свайный фундамент, подсыпка или локальный дренаж больше не являются основанием для начала строительства жилого дома или иного капитального объекта в действующей зоне.

Запрет распространяется на индивидуальные жилые и садовые дома. Они относятся к объектам капитального строительства, поэтому на них новые ограничения действуют в полном объёме.

С какой даты применяется запрет

Закон вступил в силу 4 августа 2026 года. Переходных положений он не предусматривает.

Для объектов, разрешения на строительство которых выданы до этой даты, Минстрой 2 сентября 2026 года издал письмо, где указал на невозможность ретроспективного применения запрета. Однако позиция ведомства не устраняет противоречие с нормой подпункта 5 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно этой норме, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является несоответствие объекта ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ на дату выдачи разрешения на ввод. Водный кодекс относится к иному законодательству. Поэтому объект, построенный по ранее выданному разрешению, при вводе в эксплуатацию может столкнуться с отказом, если на дату обращения за разрешением на ввод он находится в границах зоны затопления или подтопления.

Положительное уведомление о планируемом строительстве, полученное до 4 августа 2026 года, само по себе не гарантирует последующее оформление дома. При рассмотрении уведомления об окончании строительства проверяются ограничения, действующие на дату подачи такого уведомления.

Кого касаются новые ограничения

Ограничения затрагивают несколько категорий лиц.

Первая - покупатели земельных участков. Если участок полностью или частично находится в границах установленной зоны затопления или подтопления, строительство на нём капитального объекта запрещено. Визуальная близость к реке, ручью или низине сама по себе не означает наличия зоны. Юридически значимым является только факт внесения сведений о зоне в ЕГРН.

Вторая - собственники участков, планирующие строительство. Даже если зона пересекает лишь часть участка, необходимо сопоставить границу зоны с предполагаемым пятном застройки. Если дом размещается за пределами зоны, прямого запрета на его возведение нет, но это требуется подтвердить документально.

Третья - застройщики, которые уже возвели объекты в границах зоны, но не завершили оформление. Для них закон не предусмотрел механизма легализации. Согласно пункту 4 статьи 107 Земельного кодекса РФ, приведение параметров зданий, введённых в эксплуатацию до установления зоны с особыми условиями использования территории, в соответствие ограничениям либо снос таких зданий осуществляется в течение трёх лет со дня установления зоны. Однако для объектов, построенных до вступления закона в силу, но не введённых в эксплуатацию, эта норма не решает проблему.

Как запрет сработает на практике

Ключевой риск сосредоточен на стадии ввода объекта в эксплуатацию. Подпункт 5 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ позволяет отказать в выдаче разрешения на ввод, если объект не соответствует ограничениям, действующим на дату выдачи разрешения на ввод. В отличие от градостроительных ограничений, которые фиксируются на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, изменения земельного и иного законодательства применяются непосредственно.

Это создаёт ситуацию, при которой застройщик, получивший разрешение на строительство до 4 августа 2026 года и завершивший работы после этой даты, может получить отказ во вводе объекта в эксплуатацию. Письмо Минстроя от 2 сентября 2026 года указывает на недопустимость ретроспективного применения, однако письмо не является нормативным актом и не отменяет действие статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Подготовлен проект изменений в Постановление Правительства от 12.03.2022 № 353 «Об особенностях разрешительной деятельности в РФ». Даже в случае его принятия противоречие между позицией Минстроя и нормой Градостроительного кодекса не будет устранено, поскольку подзаконный акт не может изменить федеральный закон.

Для собственников уже зарегистрированных домов прямой угрозы автоматического сноса закон не создаёт. Однако пункт 4 статьи 107 Земельного кодекса РФ предусматривает трёхлетний срок для приведения параметров зданий в соответствие ограничениям либо сноса, если размещение объекта в зоне не допускается.

Отдельный риск связан с регистрацией дома по упрощённому порядку. Росреестр проверяет соблюдение ограничений зон с особыми условиями использования территории. Регистрация дома, построенного в зоне затопления или подтопления после 4 августа 2026 года, может быть приостановлена или прекращена.

Инженерная защита и прекращение зоны

Закон не отменяет возможность инженерной защиты территории. К ней относятся водоограждающие дамбы, берегоукрепительные сооружения, искусственное повышение поверхности территории, свайные фундаменты и другие средства.

Однако последовательность действий изменилась. Ранее инженерная защита могла быть условием допустимости строительства. Теперь сначала требуется решить вопрос с самой зоной.

Порядок выглядит так: разрабатывается и реализуется инженерная защита территории, затем в установленном порядке изменяется или прекращается существование зоны, после чего сведения о зоне исключаются из ЕГРН. Только после этого проверяется возможность строительства.

Согласно пункту 20 Постановления Правительства от 18.04.2014 № 360, существование зоны затопления или подтопления может быть прекращено в случае обеспечения территории инженерной защитой в соответствии с частью 4 статьи 67.1 Водного кодекса РФ. Процедура сопровождается согласованием с рядом федеральных органов исполнительной власти и уполномоченных ведомств.

Инженерную защиту осуществляют органы публичной власти в области градостроительной деятельности по месту расположения территории, а в границах предоставленных земельных участков - юридические и физические лица, являющиеся правообладателями таких участков. Закон не устанавливает универсального правила о том, кто несёт расходы в каждом конкретном случае.

Что проверяется перед сделкой и началом строительства

До приобретения участка или начала работ устанавливается наличие зоны затопления или подтопления в ЕГРН. Проверяется не только факт пересечения зоны с участком, но и расположение границы зоны относительно предполагаемого пятна застройки.

Если зона затрагивает только часть участка, размещение объекта за её пределами может быть возможным. Это подтверждается по координатам пятна застройки и действующим документам.

Дополнительно проверяются градостроительные ограничения, вид разрешённого использования участка и возможность официального изменения или прекращения зоны. Фактическое состояние участка - уровень грунтовых вод, следы застоя воды, рельеф - имеет значение для оценки перспектив, но не заменяет проверку юридического статуса территории.

Пока сведения о зоне содержатся в ЕГРН, действует запрет независимо от того, что участок фактически поднят, осушен или защищён сваями.